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                                                                  城市更新也更“心”——28場居民議事會,“喚醒”南京小松濤
                                                                  2022/12/12 22:22  交匯點新聞  

                                                                    “此時此刻,我們的心情是很復雜的。為了這個城市發展,我們也盡了自己一份努力了?!?/p>

                                                                    12月5日凌晨3點不到,家住南京市小松濤巷17號的居民魯人就和妻子就來到項目更新指揮部排隊。幾個小時之后,他們辦理完相關手續,成為小松濤更新項目簽約的第一戶。

                                                                    南京是全國首批城市更新試點城市之一。小松濤巷地塊危房消險與保護更新項目,是江蘇省首批48個城市更新試點項目之一。

                                                                    簽約——

                                                                    事先開了28場議事會

                                                                    “三代人擠二十幾個平方米,我一個70多歲的人,每天要跑出去過馬路上公共廁所?!弊哌M小松濤巷,低矮破敗的平房前,一位老人對著自己住了幾十年的家嘆氣道,“家里常年沒有陽光,房子還不透氣,來個人都要開風扇?!?/p>

                                                                    小松濤巷地塊位于秦淮區太平南路沿線,東至小松濤巷,南至淮海路,西至延齡巷及現狀多層建筑,北至游府西街及現狀廣播電臺大樓,總用地面積約1.01萬平方米。這是一個院落建筑、多層建筑、歷史建筑和棚戶區混合型地塊,共有居民200多戶。

                                                                    過去這里是一塊水塘,上世紀20年代后逐漸開發。經過歲月更迭、風雨洗禮,老屋漸漸凋零衰敗,逼仄的空間更成為居住在這里的人的一塊心病?!拔?5歲的時候就聽說要拆遷!”居民陳綱感慨,30多年來他天天想天天盼,終于等來了這一天。

                                                                    2021年3月,小松濤巷地塊城市更新項目拉開序幕。4月完成第一輪居民意見征詢,同意率超過90%。12月更新方案正式出爐,采取“留、改、拆”并舉的方式,對地塊進行微更新改造,歷史建筑保護再利用,棚戶區房屋拆除重建,完善片區居住功能。

                                                                    這次更新的核心是50余戶居民房屋拆除重建?!耙粋€比足球場面積大不了多少的更新地塊,我們足足做了21個月的工作,光是居民議事會前前后后就開了28場!”南京歷史城區保護建設集團更新公司副經理巫蓉說。

                                                                    在議事會上,陳綱聽懂了政策——這不是拆遷征收,而是有機更新。從“數人頭”到“數磚頭”,工作人員講得很直白,以前拆遷是按人口分房子或者拿錢走人,現在是按照建筑面積盡量就地改善。

                                                                    第一步,對更新戶建筑面積的認定就頗費周章?!昂芏嗑用駷榱私鉀Q生活困難,搭建了簡易的廁所和廚房,這部分我們參考相關政策,1990年之前搭建的提供自證材料給予認定?!蔽兹卣f,雖然一些鄰居互相作證,但這并不能作數?!俺水敃r在街道等相關部門提交申請時的憑證外,我們還專門借調30多年前的航拍圖進行確認?!?/p>

                                                                    根據項目實施方案,符合條件的居民,可選擇自掏部分建安成本參與原地安置的更新,也可以異地置換或貨幣回購。究竟怎么補償?如何安置?50多戶居民的想法各不相同,項目部為他們量身定制了50多份“一戶一策”的簽約方案,每個方案都貼出來公示。

                                                                    “全流程公開透明,打消老百姓顧慮。一把尺子量到底,非常關鍵?!蔽兹卣f。

                                                                    28場居民議事會,提出問題、解決問題,也讓更新雙方在“互相傾聽”中“相互共情”。五老村街道社工楊大姐退休后返聘來到項目組。一對獨居老夫婦身體不好,楊大姐推著老太的輪椅帶她去做核酸??匆姽潈€的老兩口家里的米發霉了都舍不得倒掉,她從自己家拿了10斤大米送過去……

                                                                    “這次能順利簽約,與工作人員真情付出有很大關系?!痹谖謇洗褰值蓝壵{研員夏國春看來,從拆遷征收到城市更新,并不是改個名詞,而是理念之變。城市更新是民生工程,也是民心工程,只有換位思考,才能真正抓住老百姓的心。

                                                                    創新——

                                                                    戶型層高3米6,暖心不逾矩

                                                                    小松濤巷更新實施方案中,部分住宅層高做到了3.6米。這一讓住戶們很心動的方案,其實是被“逼”出來的。

                                                                    第一次居民議事會,很多住戶就提出了“閣樓怎么處理”這個共性問題。更新項目組發現,50余戶居民中,住房面積在30平方米以下的占七成,其中,約一半的住戶在家中自行搭建了閣樓。

                                                                    三代人擠在一間二三十平方米的房子里共同生活,是什么樣的場景?入戶走訪時的場景,讓夏國春感慨萬千?!耙粡埓?折疊桌椅+一個閣樓”是不少多人口家庭的標配。一個三代六口之家,兩個孩子住樓下,父母睡吊床,爺爺奶奶則每天“窩”在低矮的閣樓上睡覺。

                                                                    老房子雖然破舊,但因為有閣樓在,還勉強住得下。新房子該怎么辦?不解決居民生活痛點,這一項目根本無法推進。讓整個項目卡殼的“攔路虎”,最終通過“高效空間”這一創新設計巧妙化解了。

                                                                    小松濤地塊內新建兩幢多層住宅樓,用于安置回遷居民。為和居民現有居住面積匹配,設計團隊設計了近十種戶型方案,使用面積從19到70多平方米不等。其中,有20多套層高達到3.6米。這個高度不突破規劃限制,也剛剛好讓居民能用起來。

                                                                    “‘高效空間’是指在有限面積內,充分利用空間內的高度進行功能分區。它不是簡單分為兩層,而是考慮人與物的空間關系?!睎|南大學建筑學院副院長鮑莉介紹,經過設計,20平方米左右的空間可安排2間臥室,以及廚衛、起居、曬衣的陽臺。

                                                                    更多的用心設計還藏在在細微處。涉及戶型時,一個被反復提及的要點就是,盡量減少房屋內墻的結構柱。這樣一來,居民以后彈性分割空間就更方便。

                                                                    “所有人員付出的辛勤汗水,都值得尊重?!蹦暇v史城區保護建設集團董事長范寧說,雖然過程很艱難,但百姓的理解和支持給了項目組堅持的理由和動力。

                                                                    盈虧——

                                                                    追求“平衡”,打開更多可能性

                                                                    議事會上也時常會有火藥味。一位居民這樣來算賬,“我家這塊地上,本來蓋一層房子,現在你蓋了六層,我只拿到一層的面積,其他五層都被你們賺走了!”

                                                                    “這個更新項目其實是虧錢的,很多經營性開發公司才不愿意接手?!痹趫龅墓ぷ魅藛T同樣倒起了“苦水”。過去20年,小松濤周邊區域經歷了多次商業開發,剩下的都是難啃的“硬骨頭”。這里一片低矮破敗的平房,與周邊高樓大廈形成鮮明對比?!艾F在之所以能做得起來,是因為把新建居民樓的一樓做成商業開發,提前把商業的十年收益計算在其中了?!?/p>

                                                                    城市進入存量更新階段,項目資金如何平衡是繞不過去的話題。居住類地塊的城市更新,要就地解決問題,實現資金平衡,最現實的考量就是要多建一點房子。但這樣一來,退讓間距和高度就得突破。老城限高嚴格,只有在間距上求突破。周邊居民沒有參與更新,權益不能損害,與周邊建筑間距必須按照1:1.3的標準。更新地塊內部間距可以通過居民協議的形式變通,縮到1:1,這樣既滿足了消防安全間距,又能多蓋房子。道路的控制紅線也要為房子騰空間。原來是12米,在這里縮減到9米,剩下來的面積給住宅。沿線設置騎樓,人行道就在架空層,這樣既保證了步行空間,空中又擠出來了住宅面積。

                                                                    “對這個規劃方案實行相對寬容的審批,需要擔當的勇氣?!蹦暇┦凶匀毁Y源與規劃局秦淮分局局長、秦淮區城市更新辦公室常務副主任李建波說,在城市更新中,規劃審批理念也在發展轉變?,F在是自下而上編規劃,以先解決民生問題為第一要務,更加尊重物權,直面百姓生活,更務實更接地氣,也更有可操作性。

                                                                    項目牽頭方也有一筆賬:如果通過拆遷征收,這個項目至少要虧六七億元。如今通過規劃創新,這一項目成為極少數能實現自身資金平衡的項目。盈虧之間,意義重大。這為更多躑躅不前的更新項目找到了一條出路,也為社會資本介入城市更新打開了空間。

                                                                    更新——

                                                                    留住產權關系背后的生活肌理

                                                                    11月26日,南京小西湖項目榮獲2022年度聯合國教科文組織亞太地區文化遺產保護獎。獲獎的簡短評語里提到,小西湖項目在社會和技術創新方面,提供了可推廣、可復制的經驗。

                                                                    小松濤項目工作組倍感振奮,這里忙碌著的很大一部分人都是小西湖的“原班人馬”。從小西湖到小松濤,城市更新的理念也在不斷深化。

                                                                    “城市更新,不是簡單的物質空間拆多拆少的問題,而是產權人走不走、如何參與的問題?!崩罱úㄖ毖?,此前行業內的很多技術規范和規定都是關注著物,而不是人,忽視了生活和產權關系。他如今正忙著為這里原住民呼吁的是,拆遷安置可以減免契稅的政策,能否適用到居住類城市更新中來。這樣一來,首次登記拿證的或是增加面積的居民,就可以減免一筆不小的費用。

                                                                    “住建部提出了‘城市雙修’的理念:生態修復和城市修補。其實我認為城市更新改造是‘城市三修’,還有一個是情感修補?!狈秾幷f,給大家信心和力量,居民就信任你,愿意一起來打造這個城市。城市更新里一定是有情感的,不單純是對物質空間的改造。

                                                                    情感的牽絆和修補,正是小松濤項目不斷前行的關鍵力量。

                                                                    事實上,在此前的相當長一段時間里,魯家夫妻并不想參與更新。他們位于小松濤巷17號的房子,處在更新項目的“心臟”位置,層高5米足夠隔個兩層,樓下是他們的工作室,樓上是居住空間,夫妻倆還專門設計過小院,種上了花草,環境不錯。

                                                                    工作人員數十次上門宣傳更新政策,多次實地測繪復核房屋面積,但夫妻倆仍然沒有松口。今年8月,涉及更新的50多戶居民中,有90%的人簽訂了《房屋確認單》,初步達成了更新意愿,僅剩4戶居民還沒簽,其中就包括魯家。

                                                                    在12月4日的居民議事會上,宣布正式啟動45天簽約后,鄰居們滿懷熱忱地討論著未來的新房,這讓夫妻倆坐不住了。經過一夜未眠的溝通,他們反轉成為簽約的第一戶。魯家妻子哽咽著說,這次回轉過來,也是因為太熱愛這塊土地了,“我們的根在這里?!?/p>

                                                                    截至12月9日中午,小松濤項目簽約率已突破90%。根據規定,在12月5日開始的為期45天的簽約期里,簽約率一旦達到95%,小松濤更新工程就將正式實施。

                                                                    城市更新,更的也是“心”。從事老城保護多年的李建波說,除了老百姓的思想轉變外,他和團隊的理念也在不斷迭代更新。城市有機更新的核心的密碼是產權。只要產權人和產權關系不大動,空間風貌也就不會變,也就保住了城市肌理和生活的煙火氣。

                                                                    “1949年,父母搬過來第二天,我就在這幢房子里出生了?!?3歲的小松濤巷15號居民費玉群,期待著在這里迎來又一次新生。

                                                                    新華日報·交匯點記者 仇惠棟 陳潔/文 邵丹/攝

                                                                  標簽:
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                                                                  版權和免責聲明

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